istlose Kündigung durch Vermieter
Der Vermieter hat das Recht das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die Mietrückstände eine bestimmt Höhe erreichen. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB liegt ein fristloser Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Auch besteht ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter über einen Zeitraum, welcher sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB).
Schonfristzahlung durch Mieter
Diese fristlose Kündigung kann durch den Mieter mittels einer sogenannten „Schonfristzahlung“ abgewandt werden (§ 569 Abs. 3BGB). Der Mieter muss jedoch die Mietrückstände innerhalb einer bestimmten Frist (2 Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) begleichen. In diesem Fall wird die fristlose Kündigung des Vermieters gegenstandslos und das Mietverhältnis besteht unverändert fort.
Ordentliche Kündigung hat auch bei der Schonfristzahlung unverändert Bestand
Aufgrund dessen sollte der Vermieter im Falle eines Mietverzuges unbedingt auch hilfsweise die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Denn die Schonfristzahlung hat nur Auswirkungen auf die fristlose Kündigung. Die Wirkung der Schonfristzahlung ist demnach nur auf die fristlose Kündigung beschränkt. Die ordentliche Kündigung hingegen hat auch bei der Schonfristzahlung unverändert Bestand.
BGH Urteil im Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.10.2024 (Aktenzeichen VIII ZR 177/23) erneut ausgeführt, dass ein innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs.3 Nr. 2 BGB) erfolgter Ausgleich des Mietrückstandes ausschließlich Folgen für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat; nicht jedoch auf die aufgrund desselben Mietrückstandes gestützte hilfsweise ordentliche Kündigung.
Nachholrecht (Schonfristzahlung)
Zu beachten ist auch, dass das Nachholrecht (Schonfristzahlung) nicht besteht, wenn innerhalb von 2 Jahren dem Mieter bereits eine andere Kündigung zugegangen war und diese durch Nachholung/ Schonfristzahlung unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).
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