Verjährte Schadensersatzforderungen mit Kautionsguthaben aufrechnen
Zwischen den Mietvertragsparteien kommt es am Ende des Mietverhältnisses immer wieder zu Streit über die Rückzahlung der Mietkaution.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Beschädigung der Mietsache verjährt gemäß § 548 Abs.1 BGB innerhalb von 6 Monaten (kurze Verjährungsfrist) nach Rückgabe der Mietsache. Der Vermieter kann und muss somit binnen 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache bei Beschädigungen wahlweise Reparatur oder Geldersatz vom Mieter verlangen. Danach ist der Anspruch verjährt.
Die Mietkaution dient der Sicherheit der Vermieter. Denn hat dieser am Ende des Mietverhältnisses noch berechtigte Forderungen gegen den Mieter, können sie diese Forderung mit dem Kautionsguthaben verrechnen und müssen somit nur das verbleibende Restguthaben auszahlen.
Es stand nun immer wieder im Streit, ob der Vermieter mit einer bereits verjährten Schadensersatzforderung aufgrund der Beschädigung der Mietsache mit dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung verrechnen darf.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23, erneut entschieden, dass der Vermieter mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen darf.
Die Forderung des Vermieters darf jedoch noch nicht verjährt gewesen sein, als eine Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben erstmals möglich geworden ist und die zu verrechnenden Ansprüche müssen gleichartig sein. Folglich muss es sich bei beiden Forderungen um die Zahlung eines Geldbetrages handeln.
Die überwiegende Rechtsprechung hat bisher ausgeurteilt, dass der Vermieter jedoch innerhalb der kurzen Verjährungsfrist (6 Monate) dem Mieter mitgeteilt haben muss, dass er Geldersatz wegen der beschädigten Mietsache fordert. Ansonsten sei eine „Gleichartigkeit“ der Ansprüche nicht geben.
Nunmehr hat der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) zum Nachteil der Mieter entschieden, dass es keine Rolle spielen darf, ob der Vermieter innerhalb der 6 Monate sein Wahlrecht (Geldersatz oder Reparatur) ausgeübt hat, da die Barkaution der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters dient. Aufgrund dessen soll der Vermieter auch auf einfache Weise durch Aufrechnung seine Schadensersatzansprüche befriedigen können. Der BGH hat insoweit ausgeführt, dass die Ausübung der Ersetzungsbefugnis, um die Gleichartigkeit der Ansprüche herzustellen, lediglich ein formaler Schritt ist, der bei einer interessengerechten Auslegung der Kautionsabrede nicht vorausgesetzt werden kann.
Die in einem Wohnraummietvertrag getroffene Abrede über eine Barkaution ist nach der Auffassung des BGH´s so zu verstehen, dass die Möglichkeit des Vermieters etwaige Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses von der Kaution in Abzug zu bringen, nicht daran scheitern soll, dass der Vermieter die Ersetzungsbefugnis nicht in unverjährter Zeit erklärt hat.
Bei Fragen zum Mietrecht steht Ihnen unsere Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Frau Sabrina Denner, sehr gerne zur Verfügung. Füllen Sie unser Kontaktformular aus oder melden Sie sich telefonsich unter 0661 901644-0.
