grundbesitzende Personengesellschaften Treuhandgestaltungen
Anmerkung zu BFH, Urt. v. 25. März 2026 – II R 30/25
Bei grundbesitzenden Personengesellschaften ist bei Treuhandgestaltungen und dem späteren unmittelbaren Erwerb von Gesellschaftsanteilen grunderwerbsteuerlich genau zu unterscheiden. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 25. März 2026 klargestellt: Eine Treuhandvereinbarung, die sich lediglich auf Gesellschaftsanteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft bezieht, verschaffe dem Treugeber keine unmittelbare wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den Grundstücken der Gesellschaft und erfülle deshalb auch nicht den Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG. Wird aber der Treugeber später selbst anlässlich der Beendigung des Treuhandverhältnisses unmittelbarer Gesellschafter, kann dieser unmittelbare Anteilserwerb als eigenständiger Vorgang nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG steuerbar sein.
Worum ging es?
Eine grundbesitzende GmbH & Co. KG wurde vollständig an zwei Erwerber verkauft (Datum: 19.11.2013). Die Besonderheit: Der Übergang der Kommanditanteile sollte zwar erst später wirksam werden (hier: 28.02.2014), wirtschaftlich sollten die Erwerber allerdings bereits rückwirkend auf den 01.01.2013 am Geschehen beteiligt sein. Die bisherigen Gesellschafter sollten ihre Anteile deshalb bis zum endgültigen Vollzug (hier: 28.02.2014) treuhänderisch für die Käufer halten. Die Käufer wurden damit bereits in 2013 Treugeber, aber eben noch nicht selbst Gesellschafter. Die Finanzverwaltung setzte daraufhin zweimal Grunderwerbsteuer fest: Einmal anlässlich des Abschlusses der Treuhandvereinbarung unter Verweis auf § 1 Abs. 2 GrEStG, später – anlässlich des unmittelbaren Erwerbs der Kommanditanteile durch die Erwerber – nochmals unter Verweis auf § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG.
Entscheidend ist der unmittelbare Gesellschafterwechsel
Gegenstand des BFH-Verfahrens war allein die Grunderwerbsteuerfestsetzung für den Gesellschafterwechsel zum 28.02.2014, also den unmittelbaren Erwerb der Kommanditanteile durch die Erwerber. Die frühere Grunderwerbsteuerfestsetzung unter Verweis auf § 1 Abs. 2 GrEStG war nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens und der BFH daher prozessual daran gehindert, über deren (Un-)Rechtmäßigkeit zu befinden. Materiell-rechtlich hat der BFH indes klargestellt, dass die Begründung des Treuhandverhältnisses gerade nicht nach § 1 Abs. 2 GrEStG steuerbar ist; die Treugebern hätten durch die auf die Gesellschaftsanteile bezogene Treuhand (noch) keine unmittelbare wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den Grundstücken erhalten. Den Erwerbern half diese begrüßenswerte Klartellung freilich nicht, da sie diese Grunderwerbsteuer schon bezahlt hatten und nun anlässlich des Rechtsmittelverfahrens gegen die zweite Grunderwerbsteuerfestsetzung argumentativ Schiffbruch erlitten.
Denn für § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG komme es – so der BFH – auf den unmittelbaren Wechsel des Gesellschafterbestands an. Wirtschaftliche Erwägungen treten insoweit zurück. Der jeweilige Treugeber mag zwar vor dem endgültigen Anteilserwerb bereits wirtschaftlich bereits eng mit der Gesellschaft verbunden gewesen sein. Zivilrechtlich sei er aber eben noch kein Gesellschafter gewesen. Erst mit dem wirksamen Übergang der Gesellschaftsanteile anlässlich der Beendigung des Treuhandverhältnisses wurde er zum unmittelbaren Gesellschafter. Genau dieser Wechsel erfüllt dann aber den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Entscheidung ist vor allem für Share Deals, Familiengesellschaften und Nachfolgegestaltungen mit Grundbesitz relevant. Treuhandstrukturen über Gesellschaftsanteile an grundbesitzenden Personengesellschaften lösen nach der BFH-Entscheidung regelmäßig keine Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2 GrEStG aus. Erst der spätere unmittelbare Gesellschafterwechsel ist – unabhängig von der zuvor begründeten Treuhand – ein eigenständiger und – unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen – ein steuerbarer Vorgang im Sinne des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG.
Klarstellung und Abgrenzung zu § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG
Es liegt nahe, zu fragen, ob nicht die erste Steuerfestsetzung auch unter Verweis auf § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG („Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Steuer … ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 90 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft begründet.“) begründbar gewesen wäre. Für eine Grunderwerbsteuerbarkeit unter Anwendung des § 1 Abs. 3 GrEStG hätten aber einem der Treugeber die entsprechende Beteiligungsquote in Gänze zugerechnet werden müssen; die Erwerber in dem dem Verfahren zugrundeliegenden Sachverhalt, hatten indes die Beteiligungen zu 70 % bzw. 30 % erworben und es bestanden offensichtlich auch keine Indizien, dass man diese Beteiligungen wiederum im Innenverhältnis einem der Erwerber zusammengerechnet zuordnen konnte. Das gesetzliche Konzept des § 1 Abs. 3 GrEStG unterscheidet sich damit deutliche von dem des § 1 Abs. 2a GrEStG, bei dem der Übergang der Anteile auf mehrere neue Gesellschafter saldiert betrachtet wird.
Für weitere individuelle Beratung und Fragen zum Thema steht Ihnen unsere Rechtsanwalt und Notar Dr. Stephan Wübbelsmann gerne jederzeit beratend zur Verfügung.
